La Loi n° 2023-002 du 27 juillet 2023 sur les investissements à Madagascar, récemment publiée au Journal Officiel le 18 septembre dernier, apporte des changements significatifs à la propriété foncière pour les sociétés sous contrôle étranger.
La législation en vigueur interdit aux étrangers (personnes physiques et morales) l’acquisition directe de biens fonciers à Madagascar, autorisant uniquement le bail emphytéotique.
Cependant, la Loi antérieure (Loi n° 2007-036 du 14 janvier 2008) autorisait les sociétés malgaches sous contrôle étranger à acquérir des biens immobiliers sous conditions spécifiques.
La nouvelle Loi a abrogé cette disposition. Désormais, seuls les contrats de bail emphytéotique sont autorisés pour les sociétés sous contrôle étranger. La notion de contrôle est définie comme :
- La détention directe ou indirecte ou par personne interposée de plus de la moitié des droits de vote d’une société ;
- La détention de plus de la moitié des droits de vote d’une société en vertu d’un accord conclu avec d’autres associés de la société ;
- La détention, directe ou indirecte, d’une fraction des droits de vote supérieure à 40% et qu’aucun autre associé ou actionnaire ne détient, directement ou indirectement, une fraction supérieure à la sienne.
Bien que la nouvelle réglementation interdise clairement l’acquisition foncière par des sociétés malgaches sous contrôle étranger, le recours au bail emphytéotique offre des avantages.
En effet, avec une durée de 99 ans renouvelable, ce bail quasi perpétuel, négociable et cessible, peut être plus avantageux pour les investisseurs étrangers. De plus, selon les cas, les droits d’enregistrement peuvent être considérablement inférieurs à ceux d’une vente immobilière.
